一、《暂行管理办法》制定的背景 

随着我县经济社会的快速发展，各类建设项目对土地的需求不断增加，大量集体所有土地通过征收途径改变了所有权性质。征收集体所有土地，必将涉及集体土地上房屋的补偿问题。征收集体所有土地房屋补偿事关广大农民的切身利益，是经济发展和社会稳定中的一件大事。因此，认真解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，确保被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障，是当前我县政府所面临的重要问题。 

现阶段因《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，让国有土地上房屋征收与补偿有法可依，但是集体土地上的房屋征收与补偿安置自上到下还没有一部法律法规。目前集体土地上房屋征收工作依据的主要是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，而当中都没有明确规定征收房屋工作流程和具体做法，我县还是以一个项目一个指挥部一套政策的操作模式，增加了征收成本，制约了项目推进进程。同时房屋只是作为地上附着物随着土地一并征收，房屋的私有财产属性没有得到体现，被征收人的合法权益也缺乏有效保护。我们没有上位法，省、市房屋征收部门也没有对县级的指导意见，各地都是结合本地的实际制定法规和规范性文件，来实施集体土地上的房屋征收与补偿安置工作。所以集体土地上的房屋征收与补偿工作还是缺乏在全县范围内可操作的法律法规依据。 

为此在充分调研和征求有关部门及县主要领导意见的基础上，我中心拟定了《景宁畲族自治县征收集体所有土地房屋补偿暂行管理办法（草案）》对我县征收集体所有土地房屋补偿进行了调整和规范。 

二、《暂行管理办法》的总体要求 

（一）职责分工 《暂行管理办法》在职责分工方面，基本参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《丽水市市区征收集体所有土地房屋补偿管理办法》（丽政发〔2019〕第32号）将房屋作为“地上附着物”随征收的集体土地一并处理，由县自然资源和规划局国土局作为征收主管部门，所在在乡（镇）街道或县人民政府指定房屋补偿工作的机构为征收集体所有土地房屋补偿工作的补偿人，负责房屋征收补偿安置的具体工作。 

（二）补偿标准 《暂行管理办法》在补偿标准制定方面，从有利于保护被征收人利益出发，考虑了以下几方面因素。一是在确定房屋补偿方式时，房屋产权调换、货币补偿、迁建安置、公寓安置四种安置方式，由被征收人选择，但公寓安置和迁建安置必须符合相关条件。二是在确定房屋补偿标准和实施方案时，应鼓励货币安置和产权调换，取消核心区内迁建安置的原则，为逐步取消迁建安置做好准备。四种安置方式趋于平衡，要确保被征收人因房屋征收利益不受损，且能从中得到一定的实惠。 

（三）本办法中房屋征收的市场评估价、重置价、综合成本价是什么？ 

市场评估价是指房地产评估机构根据发布的评估时点市场交易价格，结合本次征收房屋和安置房屋具体区位，建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素确定。 

房屋重置价是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新构建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。 

综合建安成本价是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电，以及给水、排水等材料和人工成本投入及前期审批和征地成本的总和。 

（四）征收集体土地的住宅房屋有几种安置方式？征收国有土地上的房屋有哪几种安置方式？ 

征收集体所有土地住宅房屋征收补偿安置实行货币补偿、公寓安置、迁建安置、产权调换四种安置方式；国有土地上的房屋征收补偿实行货币补偿和产权调换二种安置方式。 

（五）什么是货币补偿？ 

货币补偿是指补偿人根据被补偿房屋评估价格，提供补偿安置资金，由被补偿人自行解决住房的补偿安置方式，并给予适当奖励。 

（六）什么是公寓安置？

征收部门提供60平方米、80平方米、100平方米、120平方米四种安置房套型。被征收人根据选择由征收部门提供套型面积组合可安置建筑面积满为止。可安置面积在 本办法第三十四条第四款有明确规定。

（七）什么是产权调换？

产权调换是指由补偿人提供不小于被补偿房屋面积的安置房，根据被补偿房屋价值和安置房价值结算差价的安置方式。补偿安置标准及结算方式按照《景宁畲族自治县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》相关规定办理。

（八）什么是迁建安置？

迁建安置是指补偿人按照被补偿人的占地建筑面积的大小（不少于15平方米），向被补偿人提供迁建安置用地，并对被补偿房屋按其重置价结合成新给予补偿，由被补偿人按规划设计自行建房的安置方式。 建房用地面积在本办法第三十五条第四款的规定执行。在本办法中还明确规定在县城核心区范围内不设置建房安置点。

（九）被补偿人在规定的期限内签订征地房屋补偿安置协议和搬迁腾空的，给予适当奖励。奖励标准另行制定。

三、改变用途

1990年4月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有权人的申请，按改变后的用途认定，农业生产用房除外。其中改为商业用房的，应当持有合法有效的营业执照。

1990年4月1日至征收公告发布的前两年改变用途为商业用房并连续使用的凭合法有效的营业执照，按原法定用途补偿安置后，按被征收商业用房评估价的30%给予补助，但原法定用途评估价加上补助之和不能超过被征收商业用房的评估价数额。

四、《暂行管理办法》特殊情形规定

（一）本县范围内的农村村民原已安置在国有土地上的住宅再次被征收，以及征地所在行政村村民在集体所有土地上无房屋，其国有土地上拥有的房屋被征收（已享受房改政策除外），可以参照本办法补偿。

（二）征收土地方案公告之日起半年内属于享受最低生活保障待遇的被征收低收入家庭，其被征收房屋建筑面积小于36㎡（在本县范围内另有住宅用房的合并计算），选择产权调换的，经房屋征收部门、县民政局及被补偿人所在乡镇（街道）共同审查，将审查结果在征收范围内公示十天，无异议的，房屋征收部门提供建筑面积48㎡的套房作为安置房，互不结算产权调换的差价。

（三）被补偿房屋产权人户籍在征地范围内的行政村，因土地征收而农转非或自行购买红印户口、蓝印户口，不属于公职人员（国家公务人员、事业在编人员及国企全民职工）或已下岗同时未享受过房改政策的，其拥有的集体所有土地房屋被征收，可以选择货币补偿、产权调换、公寓安置中的一种补偿安置方式，本办法另有规定除外。

被补偿房屋产权人属于公职人员（国家公务人员、事业在编人员及国企全民职工）且为征收范围内行政村的村民，未享受过房改政策且集体所有土地上无其他房屋的，只能选择货币补偿或产权调换安置方式。

大中专院校在校学生、监狱服刑、现役军人、复转退军人及大中专毕业生（属国家公务人员、事业在编人员及国企全民职工的除外）按入学、服刑、参军前户籍登记地址及性质确认，属于农业性质（户籍管理制度改革前）且登记在征收红线范围内，其拥有的集体所有土地房屋被征收的，可以选择货币补偿、产权调换、公寓安置、迁建安置中的一种补偿安置方式，本办法另有规定除外。

五、试用范围

本《暂行管理办法》适用于县域范围内征收集体所有土地房屋补偿。

规范性文件：http://www.jingning.gov.cn/art/2020/1/6/art_1229437985_2163138.html